El primer fondo de inversión inmobiliaria de Argentina, denominado REIT, concretó la compra de una mansión en Barrio Parque por US$3,6 millones, tras recaudar más de US$45 millones de 3523 inversores particulares e institucionales en su lanzamiento inicial.
La operación, liderada por Juan Ignacio Abuchdid, titular del Grupo IEB, y el desarrollador Beltrán Briones, representa el primer movimiento estratégico de este instrumento financiero que triplicó sus expectativas de captación originales, situadas en US$15 millones. La propiedad adquirida se encuentra ubicada en la calle Mariscal Ramón Castilla al 3000 y destaca por su arquitectura de estilo francés. Con una superficie total de 700 metros cuadrados, de los cuales 500 son cubiertos, el inmueble fue obtenido con una quita del 14% respecto a su valor de publicación original. Según informaron fuentes del mercado financiero, la residencia ya cuenta con un contrato de alquiler vigente por US$18.000 mensuales, lo que garantiza un flujo de fondos inmediato para los cuotapartistas del fondo. Esta renta anual de US$216.000 proyecta un cap rate o rentabilidad anual del 6%, una cifra competitiva para el segmento premium residencial de la Ciudad de Buenos Aires.
El inmueble se distribuye en tres plantas conectadas por un ascensor privado y dispone de comodidades de alta gama, incluyendo cuatro suites, cinco baños, dependencia de servicio, jacuzzi, sauna y una terraza con solárium. Desde la administración del fondo, a cargo de Ciclo Nova Asset Management S.A., señalaron que la ubicación estratégica a metros de los Bosques de Palermo y el corredor comercial de la Avenida Santa Fe consolida al activo como una pieza de bajo riesgo y alta demanda. Los inversores que ingresaron al REIT, con montos mínimos desde los $1000, recibirán una distribución trimestral de las utilidades generadas por este y los futuros alquileres de la cartera. Al cotizar en Bolsas y Mercados Argentinos (BYMA) a través de la aplicación IEB+, el instrumento permite a los ahorristas entrar y salir de la inversión con la misma agilidad que una acción, eliminando las barreras tradicionales de entrada al mercado inmobiliario, como las escrituras, el mantenimiento y la gestión directa de inquilinos.
Contexto
La aparición del Real Estate Investment Trust (REIT) en Argentina ocurre en un momento de reconfiguración del mercado de capitales local, buscando replicar modelos que en Estados Unidos, Europa y Asia operan con éxito desde hace décadas. En la región, México es el referente más cercano, donde estos instrumentos representan aproximadamente el 5% del Producto Bruto Interno (PBI). De acuerdo con proyecciones de analistas del sector, si el mercado argentino lograra una profundidad similar, el volumen de activos bajo administración podría superar los US$35.000 millones. El fondo actual, que cuenta con Banco Comafi S.A. como sociedad depositaria, se rige por un cronograma de inversión estricto: debe tener colocado un tercio de su patrimonio en inmuebles antes de los 12 meses, alcanzar los dos tercios a los 18 meses y superar el 75% de inversión total al cumplirse los dos años de su creación.
La elección de Barrio Parque para la primera compra no es casual, ya que se trata de una de las microzonas más restrictivas y codiciadas de la Capital Federal. Delimitado por las avenidas Figueroa Alcorta, Ortiz de Ocampo, Juez Tedín y Tagle, este sector diseñado bajo el concepto de “barrio jardín” posee apenas 300 propiedades. Según datos de la consultora Evoluer Real Estate, dirigida por Ignacio Camps, actualmente solo hay 25 casas en venta en toda la zona, lo que representa apenas el 8% del stock total. Esta escasez de oferta, sumada a las restricciones de edificación que impone su estatus de Área de Protección Histórica (APH) —que limita las alturas a cuatro pisos—, asegura una preservación del valor del metro cuadrado frente a las fluctuaciones económicas generales, convirtiéndolo en un refugio de valor histórico para el capital privado.
Impacto
El impacto de esta operación radica en la democratización del acceso a activos de lujo que, hasta ahora, estaban reservados exclusivamente para grandes patrimonios o grupos familiares de alto poder adquisitivo. Al permitir que un pequeño ahorrista participe de la renta de una mansión de US$3,6 millones con una inversión mínima, el REIT altera la dinámica de ahorro tradicional en ladrillos. Operadores del mercado inmobiliario sostienen que este modelo profesionaliza la gestión de alquileres, ya que el inversor se desentiende de las refacciones y la vacancia, tareas que quedan en manos de la administradora. Además, la transparencia informativa que exige la Comisión Nacional de Valores (CNV) obliga al fondo a publicar en su web los precios de adquisición y los contratos de alquiler, brindando un nivel de datos que el mercado informal de propiedades suele retener.
Para el sector inmobiliario en general, la entrada de estos fondos institucionales representa una inyección de liquidez necesaria en un mercado que venía operando con valores históricamente atrasados. La expectativa de los socios fundadores es que el retorno para el inversor sea doble: por un lado, el dividendo en dólares derivado de la renta mensual y, por otro, la apreciación del capital a medida que el valor del metro cuadrado en Buenos Aires inicie un ciclo de recuperación. Beltrán Briones destacó que el producto simplifica la operación incluso para los grandes inversores, quienes a menudo deben contratar personal específico para administrar múltiples unidades. En este esquema, la eficiencia operativa se traduce en una mayor rentabilidad neta para todos los participantes del fondo, independientemente del tamaño de su cuotaparte.
Hacia adelante, el fondo REIT planea continuar con su proceso de adquisición de activos terminados de alta gama para cumplir con los plazos regulatorios de inversión. La tensión pendiente en el mercado reside en la capacidad de estos vehículos para encontrar propiedades que cumplan con los estándares de rentabilidad del 6% en un contexto donde la oferta de calidad es limitada. El próximo paso clave será la primera distribución trimestral de dividendos, que servirá como prueba de fuego para validar la confianza de los más de 3500 inversores que apostaron por este nuevo asset class en Argentina. El éxito de esta etapa inicial determinará si otros desarrolladores y grupos financieros lanzarán instrumentos similares, ampliando la oferta de inversión productiva en el país.
