El mercado inmobiliario del Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) registró en abril de 2026 un incremento mensual del 1,1% en los precios de las casas en las zonas norte y oeste, mientras que en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires los valores se mantuvieron estancados.
Los datos surgen del último informe conjunto elaborado por la Universidad de San Andrés (Udesa) y la plataforma Mercado Libre, donde se observa un reacomodamiento de la demanda hacia los cordones del conurbano. Según operadores del sector inmobiliario, esta tendencia alcista en el Gran Buenos Aires (GBA) contrasta con la parálisis de precios en el distrito capitalino, consolidando una oportunidad para inversores que buscan capitalización a mediano plazo. En términos desagregados, el GBA Norte lideró las subas con un 1,1% mensual y un sólido 7,5% interanual, alcanzando un valor promedio de US$901 por metro cuadrado. Por su parte, el GBA Sur mostró una variación más moderada del 0,4% mensual, pero mantiene el atractivo de ser la zona con el ticket de entrada más bajo de toda la región metropolitana, con un promedio de US$657 por metro cuadrado.
En el análisis detallado del corredor norte, Vicente López se posiciona como el municipio más costoso con un promedio de US$1455/m², seguido por San Isidro con US$1350/m² y Tigre con US$1288/m². No obstante, el dato que más llamó la atención de los analistas de la Universidad de San Andrés es el desempeño de Pilar, que registró una variación interanual del 17,8%, convirtiéndose en el polo de mayor crecimiento relativo. En contraposición, las opciones más económicas en el norte se encuentran en Malvinas Argentinas, donde el metro cuadrado promedia los US$543, lo que representa una brecha del 62% respecto a las zonas más exclusivas. Olivos, en tanto, se mantiene como la localidad con mayor volumen de interés, concentrando gran parte de las 31.770 publicaciones activas en la zona, aunque la oferta de alquileres sigue siendo crítica con apenas 2366 opciones disponibles.
El Gran Buenos Aires Oeste presenta una dinámica particular, siendo la única región que mostró una caída interanual del 2,2%, situando su valor promedio en US$692/m². Esta baja es interpretada por fuentes del mercado como una “ventana de oportunidad” para el ingreso antes de una eventual corrección alcista. Dentro de esta zona, Morón encabeza los precios con US$772/m², seguido por Ituzaingó con US$727/m². Un caso excepcional es el de La Matanza, que a pesar de tener un valor promedio de US$714/m², experimentó una suba interanual del 43,3%, el incremento más agresivo registrado en todo el AMBA. En cuanto a la demanda, Ramos Mejía se consolidó como la localidad más buscada por los usuarios en las plataformas digitales, en un contexto donde la oferta total del oeste alcanza las 25.463 propiedades pero solo 600 están destinadas al mercado de locación.
Contexto
Este fenómeno de desplazamiento de la inversión hacia el conurbano no es un hecho aislado, sino el resultado de una transformación en las preferencias habitacionales que se profundizó en los últimos años. Históricamente, la Ciudad de Buenos Aires funcionó como el refugio de valor por excelencia; sin embargo, la saturación de precios y la búsqueda de mayores superficies verdes han volcado el interés hacia los barrios cerrados y zonas residenciales del AMBA. Según registros históricos del sector, la brecha de precios entre el norte y el sur del conurbano se ha mantenido constante, pero la velocidad de recuperación post-crisis en municipios como Pilar o Tigre ha superado las expectativas de los desarrolladores. El informe de abril de 2026 confirma que, tras un período de estabilidad, el mercado de casas está reaccionando con mayor agilidad que el de departamentos, impulsado por la escasez de oferta de alquileres que empuja a los usuarios hacia la compra o construcción propia.
Además, el contexto macroeconómico ha influido en la disparidad de los valores por metro cuadrado. Mientras que en años anteriores el GBA Oeste y Sur sufrían depreciaciones constantes, la mejora en la conectividad vial y la descentralización de servicios han revalorizado localidades que antes se consideraban periféricas. De acuerdo con fuentes del Ministerio de Economía, la estabilización de ciertos indicadores financieros ha permitido que el crédito privado comience a fluir tímidamente hacia la construcción, beneficiando principalmente a los lotes en zonas en desarrollo. La comparación con los datos de 2025 muestra que el mercado ha pasado de una fase de retracción a una de consolidación de precios, con una presión alcista que se siente con más fuerza en el corredor norte, donde la tierra disponible es cada vez más escasa y costosa.
Impacto
La principal consecuencia de estos incrementos es la reconfiguración del perfil del inversor inmobiliario en Argentina. Con un GBA Norte que exige desembolsos superiores a los US$1000 por metro cuadrado en sus localidades cabecera, los pequeños ahorristas están migrando hacia el GBA Sur, donde municipios como Almirante Brown muestran subas interanuales del 5,5% con valores de entrada de US$580/m². Esta zona, que cuenta con 23.000 propiedades a la venta, ofrece hoy la mayor rentabilidad potencial por apreciación de la tierra. En el sur, Berazategui (US$764/m²), Lomas de Zamora (US$733/m²) y Ezeiza (US$735/m²) lideran el ranking de precios, mientras que La Plata se mantiene como el centro urbano más buscado por quienes deciden alejarse de la Capital Federal pero requieren infraestructura de servicios completa.
Por otro lado, el impacto en el mercado de alquileres es alarmante y genera una tensión social creciente. La desproporción entre las propiedades en venta y las disponibles para alquilar —con casos extremos como el oeste, donde hay menos de 600 opciones frente a más de 25.000 ventas— sugiere que los propietarios prefieren mantener los activos ociosos o esperar una venta antes que volcarse a la renta tradicional. Esta falta de oferta de alquileres actúa como un motor adicional para el mercado de compra-venta: ante la imposibilidad de alquilar, aquellos sectores con capacidad de ahorro o acceso a financiamiento aceleran sus decisiones de compra, retroalimentando la suba de precios en el metro cuadrado que se observó en el último mes.
Hacia adelante, el mercado inmobiliario del AMBA enfrenta el desafío de absorber los nuevos valores sin frenar el volumen de operaciones. La tendencia indica que, de mantenerse la inflación en niveles controlados y la estabilidad del dólar, los precios en el GBA Norte podrían perforar el techo de los US$1000 de promedio general antes de fin de año. La atención de los operadores estará puesta en la evolución del GBA Oeste; si la zona logra revertir su caída interanual del 2,2% y acoplarse al crecimiento de las otras regiones, el 2026 podría cerrar como el año de mayor recuperación para el sector inmobiliario bonaerense en la última década. El próximo hito será el informe del segundo trimestre, que determinará si el estancamiento de la Ciudad de Buenos Aires es transitorio o si el AMBA se ha consolidado definitivamente como el nuevo motor del Real Estate nacional.
