El costo de construcción en Argentina alcanzó los US$1003 por metro cuadrado más IVA en marzo de 2026, consolidando una tendencia donde comprar una propiedad usada resulta más económico que iniciar una obra desde cero en el AMBA.
La dinámica del mercado inmobiliario a mitad de 2026 presenta una paradoja técnica para los inversores y familias. Según datos procesados por el Índice de Costo de la Construcción y relevamientos de la Universidad de San Andrés (Udesa), el valor de reposición de una vivienda —es decir, lo que cuesta volver a construirla— se encuentra hoy por encima del precio de venta de las unidades terminadas. El economista Federico González Rouco señaló que la brecha entre el precio del usado y los costos de obra determina los problemas actuales del sector. Mientras que el costo de construcción se disparó más del 100% en dólares en los últimos años, los precios de las casas usadas en la Ciudad de Buenos Aires permanecieron estables, generando una ventana de oportunidad para quienes buscan metros cuadrados a valores históricamente bajos en comparación con el costo de los materiales y la mano de obra.
Para dimensionar la brecha, fuentes del sector desarrollador indicaron que el costo final de construcción, sumando terreno, impuestos y honorarios, arranca en los US$1500 por metro cuadrado más IVA (aproximadamente US$1815 finales) y puede escalar hasta los US$4000 en el segmento premium. En términos nominales, edificar una vivienda económica de 170 metros cuadrados requiere hoy una inversión de US$308.550. En contraste, el valor promedio de publicación de una casa de similares características en la Capital Federal se ubica en US$303.600, según registros de plataformas como Zonaprop. Esta diferencia de casi US$5000 a favor del usado, sin contar el tiempo de obra y los riesgos inflacionarios, inclina la balanza hacia las propiedades terminadas que aún no han recuperado su valor máximo tras las crisis sucesivas de la década.
El comportamiento de los precios en el Gran Buenos Aires muestra una recuperación heterogénea que refuerza la conveniencia del usado. En la zona norte, los valores crecieron un 1,1% mensual, con Vicente López liderando el ranking de precios con un promedio de US$1455 por metro cuadrado, seguido por San Isidro con US$1350 y Tigre con US$1288. A pesar de estas subas, existen municipios como Malvinas Argentinas o General San Martín donde el metro cuadrado se consigue a US$543 y US$667 respectivamente, cifras que representan apenas un tercio de lo que costaría construir esa misma superficie hoy. Operadores del mercado inmobiliario destacan que Pilar registró una variación interanual del 17,8%, lo que sugiere que comprar usado en zonas de alta demanda permite capturar una valorización que la construcción nueva ya tiene “comida” por los altos costos de los insumos.
Contexto
Este escenario de 2026 es el resultado de una convergencia de factores macroeconómicos que alteraron la ecuación tradicional del “ladrillo” en Argentina. Históricamente, construir era la forma más barata de acceder a una vivienda, aprovechando las devaluaciones que licuaban los costos en pesos. Sin embargo, la inflación en dólares que experimentó la economía argentina en el último bienio revirtió esta lógica. Con un dólar blue que se estabilizó en torno a los $1415, pero con precios de materiales y servicios que subieron muy por encima de la cotización del billete, el poder de compra de la divisa en el corralón se redujo drásticamente. En marzo de 2026, el aumento mensual del costo de construcción fue del 3,5% medido en dólares, una cifra que supera cualquier expectativa de rentabilidad inmediata para un desarrollador pequeño o un particular.
Por otro lado, el stock de propiedades usadas en el AMBA sigue siendo elevado, lo que actúa como un ancla para los precios de venta. En el oeste del conurbano, por ejemplo, hay más de 25.400 unidades disponibles, mientras que en el sur la oferta ronda las 23.000 propiedades. Esta sobreoferta, sumada a la lenta recuperación del crédito hipotecario, impide que los precios del usado acompañen la subida de los costos de construcción. Zonas como el GBA Oeste incluso mostraron una baja interanual del 2,2%, situando el valor promedio en US$692 por metro cuadrado, lo que convierte a localidades como Morón, Ituzaingó y La Matanza en polos de atracción para quienes buscan refugio de valor sin los riesgos de una obra que puede durar entre 18 y 24 meses.
Impacto
La consecuencia directa de este desfasaje es un cambio en el perfil del inversor inmobiliario. La figura del “constructor por oportunidad” está siendo reemplazada por el comprador de unidades para reciclar. Según fuentes del Ministerio de Economía, la actividad de la construcción privada ha comenzado a sentir el impacto de esta disparidad, volcándose mayoritariamente a proyectos de lujo donde el margen permite absorber los costos, o a refacciones menores. Para la clase media, la opción de comprar un terreno y edificar se ha vuelto prohibitiva, no solo por el desembolso inicial de más de US$300.000 para una casa estándar, sino por la incertidumbre de los presupuestos abiertos en un contexto de alta volatilidad de precios de materiales básicos como el acero y el cemento.
En el corredor sur, la accesibilidad se mantiene como el principal motor de ventas. Con un promedio de US$657 por metro cuadrado, es la zona más barata del área metropolitana. Localidades como Berazategui (US$764/m²) y Lomas de Zamora (US$733/m²) muestran signos de recuperación con alzas interanuales leves, pero siguen estando muy por debajo del costo de reposición. Esto genera un impacto social relevante: el mercado del usado se convierte en la única vía de acceso a la vivienda para sectores que, de otro modo, quedarían fuera del mercado ante la imposibilidad de financiar una obra nueva. La zona de La Plata se mantiene como la más buscada en el sur, evidenciando que la demanda prioriza centros urbanos consolidados con servicios ya instalados frente a la aventura de construir en loteos nuevos sin infraestructura.
Hacia el cierre del segundo semestre de 2026, la tendencia indica que la brecha entre construir y comprar seguirá favoreciendo a esta última opción, al menos hasta que los precios de las propiedades terminadas inicien un ciclo de subas agresivas que los iguale con los costos de producción. La atención de los analistas está puesta ahora en la evolución del tipo de cambio oficial y su impacto en los insumos importados, lo que podría encarecer aún más la obra nueva. Para quienes poseen capital líquido, la recomendación de los operadores es clara: el valor está en el ladrillo ya puesto, especialmente en aquellas unidades que requieren mejoras estéticas pero que estructuralmente representan una fracción del costo de una obra nueva.
