La rentabilidad bruta anual promedio del alquiler tradicional en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires alcanzó el 6,22% en junio de 2026, superando el umbral del 6% por primera vez en varios años según datos de Reporte Inmobiliario.
El mercado inmobiliario argentino atraviesa una fase de reconfiguración estructural marcada por la recuperación de los valores de venta y la consolidación de una oferta más robusta. Según operadores del sector, este incremento en el retorno de la inversión responde a una moderación en la suba de los precios de las propiedades, que tras una fuerte caída pospandemia, comenzaron a encontrar un piso debido a la reaparición del crédito hipotecario. El relevamiento, que contempló 6.661 unidades en alquiler y precios de oferta de venta homogéneos en diversos barrios porteños, indica que las unidades de dos ambientes lideran el ranking de rentabilidad con un 6,56% anual, seguidas de cerca por los departamentos de tres ambientes con un 6,41% y los monoambientes con un 6,37%. En contraste, las unidades de cuatro ambientes presentan los retornos más bajos del mercado, situándose en un 5,52% anual, lo que refleja una demanda más selectiva para las tipologías de mayor superficie.
La dinámica geográfica de la ciudad muestra una brecha significativa entre los barrios consolidados y las zonas del sur porteño, donde la relación entre el costo de adquisición y el canon locativo es más favorable para el inversor. De acuerdo con informes técnicos de consultoras privadas, el barrio de La Boca se posiciona como el distrito más rentable en todas las categorías: ofrece un 9,15% para monoambientes, un 9,58% para dos ambientes, un 9,13% para tres ambientes y un 8,74% para unidades de cuatro ambientes. Otros sectores con rendimientos destacados incluyen a Constitución, con un 8,85% en dos ambientes, y Villa Lugano, que alcanza un 9,36% en la tipología de tres ambientes. En el corredor norte y zonas de alta valorización como Villa Urquiza o Caballito, los retornos son más moderados, oscilando entre el 6,24% y el 6,38%, aunque estas áreas suelen compensar la menor renta con una mayor estabilidad en el precio del activo y una vacancia casi nula.
Contexto
Este escenario de recuperación se produce tras un período de profunda incertidumbre legislativa y económica que afectó al sector entre 2020 y 2023. La derogación de la ley de alquileres en diciembre de 2023 funcionó como un punto de inflexión, permitiendo que la oferta de inmuebles creciera con fuerza y que los precios de publicación comenzaran a desacelerarse tras alcanzar picos históricos. Fuentes del Ministerio de Economía señalan que la estabilidad macroeconómica lograda hacia mediados de 2026 ha sido fundamental para que el crédito hipotecario a largo plazo vuelva a ser una opción viable para los argentinos. La transición de inquilinos a propietarios, aunque todavía incipiente, ha comenzado a descomprimir la presión sobre el mercado de alquileres, estableciendo un techo natural para los aumentos de precios, ya que los valores actuales se encuentran en el límite de la capacidad de pago de los ingresos medios.
Históricamente, la rentabilidad en la Ciudad de Buenos Aires se había mantenido en niveles cercanos al 2% o 3% durante los años de mayor distorsión cambiaria y congelamiento de precios. La actual cifra del 6,22% representa un retorno competitivo en términos de moneda dura, especialmente si se compara con otros activos financieros locales. Sin embargo, analistas del mercado inmobiliario advierten que esta rentabilidad es bruta y corresponde al momento inicial del contrato. La evolución real de la ganancia del propietario dependerá estrictamente del índice de actualización pactado entre las partes y de la inflación acumulada, factores que en la economía argentina determinan si el rendimiento se mantiene o se licúa con el paso de los meses. La sensibilidad del mercado al acceso al crédito sigue siendo el factor determinante para sostener esta tendencia alcista en los valores de los activos.
Impacto
El impacto de estos números se traduce en un cambio de perfil del comprador, que vuelve a ver al ladrillo como una herramienta de renta y no solo como reserva de valor. Para el inquilino, la mayor oferta derivada de la desregulación y el aumento de la rentabilidad para el propietario genera un mercado con mayor rotación y opciones, aunque los precios nominales siguen representando un desafío frente a la recuperación salarial. Según estimaciones de cámaras inmobiliarias, si los préstamos hipotecarios logran masificarse hacia finales de 2026, se espera una mayor convergencia entre el costo de una cuota crediticia y el valor de un alquiler, lo que podría estabilizar definitivamente los precios de las locaciones. Por otro lado, la concentración de la rentabilidad en barrios del sur como Parque Patricios (7,38% en monoambientes) y Barracas (8,30% en dos ambientes) está impulsando nuevos desarrollos en zonas que anteriormente no estaban en el radar de los inversores tradicionales.
Hacia el cierre del año, la tensión principal residirá en la capacidad de los salarios para acompañar los ajustes de los contratos vigentes. Mientras el mercado de compraventa muestra señales de reactivación por el empuje del crédito, el segmento de alquileres entra en una etapa de meseta en cuanto a precios de publicación. El próximo paso clave para el sector será la consolidación de los índices de actualización, que determinarán si el umbral del 6% de rentabilidad se convierte en un nuevo estándar o si se trata de un fenómeno transitorio impulsado por el reacomodamiento de precios post-derogación normativa. Los operadores seguirán de cerca la evolución de la inflación núcleo, ya que cualquier desvío significativo impactará directamente en la rentabilidad real neta de los propietarios y en la morosidad de los inquilinos.
