El Gobierno nacional reglamentó la exención del Impuesto a las Ganancias para los alquileres destinados a vivienda única y permanente, mediante el Decreto 406 publicado este lunes en el Boletín Oficial, con vigencia para rentas generadas desde 2026.
La normativa, que lleva las firmas del presidente Javier Milei, el jefe de Gabinete Manuel Adorni y el ministro de Economía Luis Caputo, establece un marco de alivio fiscal directo para los propietarios que vuelquen sus inmuebles al mercado locativo residencial. Según detallaron fuentes del Ministerio de Economía, la medida busca corregir las distorsiones impositivas que afectaban la rentabilidad de los locadores y, en consecuencia, restringían la oferta de propiedades en los centros urbanos. El beneficio no solo alcanza al canon mensual percibido por el alquiler, sino que se extiende a los ingresos derivados de la sublocación y a los importes adicionales que el inquilino abone en concepto de uso de muebles, accesorios o servicios suministrados por el titular del inmueble, siempre que la unidad mantenga su destino de casa-habitación.
En términos operativos, la reglamentación define con precisión que se entenderá por “casa-habitación” a todo inmueble destinado a vivienda única, familiar y de ocupación permanente. Esta delimitación técnica es fundamental para que las personas humanas y las sucesiones indivisas puedan aplicar la exención de manera efectiva en sus declaraciones juradas. Asimismo, el decreto incorpora una disposición de gran relevancia para el mercado inmobiliario de compraventa: se establece la exención para los resultados obtenidos por la enajenación de inmuebles y la transferencia de derechos sobre propiedades situadas en el país. Esta medida rige tanto para residentes en Argentina como para aquellos que viven en el exterior, siempre que las operaciones se concreten a partir del 1 de enero de 2026 y se encuadren en el artículo 99 de la Ley de Ganancias.
Desde el punto de vista técnico, la reforma modifica la reglamentación de la Ley de Impuesto a las Ganancias para alinearla con la Ley 27.802 de Modernización Laboral. Fuentes de la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) indicaron que la implementación de estos cambios requerirá una adecuación de los sistemas de facturación y declaración, aunque el impacto fiscal se verá reflejado recién en el ejercicio 2026. Un dato clave que aporta el decreto es que la exención se aplicará sobre las ganancias devengadas desde la fecha mencionada, independientemente de cuándo se haya firmado el contrato de locación original. Esto otorga una seguridad jurídica inmediata a los contratos de largo plazo que se firmen durante el presente año, ya que los propietarios tienen la certeza de que su carga tributaria disminuirá drásticamente en el corto plazo.
Contexto
La decisión del Poder Ejecutivo se produce en un escenario de profunda transformación del mercado inmobiliario argentino, que durante años sufrió las consecuencias de una ley de alquileres que retrajo la oferta a niveles históricos. Tras la derogación de la normativa anterior y la desregulación de los contratos, el mercado comenzó a mostrar signos de recuperación en el volumen de unidades disponibles, aunque la presión impositiva seguía siendo señalada por los analistas como el principal obstáculo para una normalización definitiva. La incorporación de estas exenciones en la Ley de Modernización Laboral fue el primer paso legislativo, que ahora encuentra su operatividad mediante este decreto reglamentario. El objetivo de fondo es equiparar la carga tributaria de los pequeños y medianos propietarios con otros instrumentos de inversión, fomentando que el capital se mantenga dentro del circuito de la vivienda residencial.
Históricamente, la rentabilidad de los alquileres en Argentina se ha mantenido en niveles bajos en comparación con la región, especialmente cuando se mide en moneda dura. Según registros de operadores del mercado inmobiliario, la combinación de alta inflación y una carga impositiva que llegaba hasta el 35% sobre la renta bruta hacía que muchos propietarios prefirieran mantener sus unidades vacías o destinarlas al mercado de alquiler temporario en dólares. Con la nueva reglamentación, el Gobierno intenta revertir esta tendencia, ofreciendo un incentivo fiscal que no tiene precedentes cercanos en la legislación tributaria nacional. La fecha de inicio, fijada para 2026, responde a la necesidad de equilibrar las cuentas públicas en el corto plazo mientras se proyecta un alivio fiscal sostenible para el futuro cercano.
Impacto
El impacto de esta medida en la rentabilidad de los propietarios es significativo y varía según la escala del contribuyente. De acuerdo con un análisis detallado del Instituto Argentino de Análisis Fiscal (IARAF), aquellos propietarios que hoy tributan la alícuota máxima del 35% en el Impuesto a las Ganancias verán un incremento del 64% en su rentabilidad neta. En términos prácticos, esto significa que la rentabilidad pasaría del 3,19% al 5,22% anual sobre el valor del inmueble. Para un propietario con una vivienda valuada en USD 70.000 y un alquiler mensual estimado en $550.000, la rentabilidad bruta anual se ubica hoy en el 6,46%. Al eliminar el peso de Ganancias, el ingreso neto final se acerca mucho más a la rentabilidad bruta, mejorando el atractivo del negocio inmobiliario frente a otras opciones financieras.
Para los contribuyentes que se encuentran en escalas inferiores, como aquellos que tributan una alícuota del 13%, la mejora en la rentabilidad será del 17%, elevando su rendimiento del 4,47% al 5,22%. Un fenómeno particular que destaca el informe del IARAF es la convergencia de rentabilidades entre diferentes regímenes. Con la nueva norma, los autónomos beneficiados alcanzarán un rendimiento del 5,22%, superando levemente el 5,17% que perciben actualmente los inscriptos en el régimen de Monotributo. Esta paridad podría generar un desplazamiento de contribuyentes hacia el régimen general, dado que la ventaja comparativa del Monotributo en el sector alquileres se vería diluida por la exención total de Ganancias para la vivienda permanente. Los analistas del sector esperan que este aumento en la rentabilidad neta se traduzca en una mayor competencia y, eventualmente, en una estabilización de los precios de los alquileres por el aumento de la oferta.
Hacia adelante, el mercado inmobiliario queda a la espera de las resoluciones generales que deberá dictar la AFIP para instrumentar los mecanismos de control y validación de los contratos exentos. La tensión pendiente radica en cómo evolucionará la inflación y el tipo de cambio hasta enero de 2026, factores que determinarán si la mejora en la rentabilidad nominal se traduce efectivamente en una ganancia real para los propietarios. Por lo pronto, el sector inmobiliario recibió la noticia con optimismo, considerando que es una señal clara hacia la desgravación de la inversión en ladrillos. El próximo hito será observar si este anuncio acelera la firma de nuevos contratos de alquiler bajo la expectativa del beneficio fiscal futuro.
