El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires registra en septiembre de 2026 una rentabilidad bruta para alquileres tradicionales de entre el 5% y el 7% anual, según datos relevados por operadores y consultoras del sector residencial.
La dinámica actual del sector muestra una estabilización en los rendimientos tras los cambios regulatorios recientes. De acuerdo con cifras proporcionadas por Mateo García, Director Residencial en Toribio Achával, el rendimiento promedio aceptable para un inmueble en la Capital Federal oscila entre el 5,5% y el 6,5%. Aunque existen zonas específicas donde la renta puede superar levemente el 7%, el especialista advierte que este valor funciona como un techo para el modelo de contrato a largo plazo. Esta recuperación de la rentabilidad se produce en un escenario de alta demanda, donde prácticamente la totalidad de la oferta disponible en el circuito formal encuentra inquilinos de manera inmediata, eliminando los riesgos de vacancia prolongada que afectaron al mercado en años anteriores.
Por su parte, Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria, ratifica que la rentabilidad bruta del mercado tradicional se sostiene en el orden del 5% al 6%. Sin embargo, la experta señala que el rendimiento neto está fuertemente condicionado por el valor de las expensas. En edificios donde los costos de mantenimiento o servicios no guardan relación con la calidad del producto, el precio final del alquiler tiende a la baja para compensar el gasto fijo del inquilino, erosionando la ganancia real del propietario. Esta variable se ha vuelto crítica para los inversores al momento de seleccionar activos, ya que una administración ineficiente del consorcio puede reducir el atractivo de una unidad frente a competidores directos en el mismo barrio.
En la vereda opuesta, el segmento de alquileres temporarios, impulsado por plataformas como Airbnb, presenta números nominales más elevados pero con una estructura de costos significativamente más compleja. Según informes de las firmas globales AirDNA y AirROI, una unidad promedio en Buenos Aires genera ingresos anuales de entre US$8.000 y US$8.100. Esto representa una rentabilidad bruta de entre el 6% y el 9% anual para departamentos de uno o dos ambientes cuyo valor de mercado se sitúa entre los US$90.000 y US$130.000. No obstante, este modelo enfrenta una ocupación que fluctúa entre el 45% y el 65%, lo que obliga a los propietarios a gestionar activamente las tarifas para mantener la competitividad en un mercado que actualmente percibe una desaceleración en el flujo turístico internacional.
Contexto
La configuración actual del mercado inmobiliario porteño es el resultado de una profunda transformación normativa iniciada con la derogación de la Ley de Alquileres mediante el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/23. Antes de esta medida, la oferta de alquileres tradicionales en portales como Zonaprop había caído a mínimos históricos, situándose entre 4.000 y 6.000 avisos mensuales, mientras que el segmento temporario vivía una expansión sin precedentes, alcanzando picos de 12.000 publicaciones en 2021. La incertidumbre legal y la inflación desmedida habían empujado a los propietarios hacia contratos cortos en dólares o directamente al retiro de las unidades del mercado de renta.
Con la entrada en vigencia del nuevo marco normativo, que permite la libre pactación de plazos y moneda, el stock de alquileres tradicionales en la Ciudad de Buenos Aires se disparó hasta alcanzar las 17.000 unidades activas en la actualidad. En contrapartida, la oferta de departamentos temporarios en plataformas digitales descendió a aproximadamente 4.000 avisos mensuales. Este desplazamiento de la oferta sugiere que muchos propietarios prefirieron la estabilidad del contrato a largo plazo y la reducción de costos operativos frente a la mayor rentabilidad nominal, pero incierta, que ofrece el turismo. A pesar de este reordenamiento, Buenos Aires se mantiene como una plaza de baja regulación comparada con otras capitales globales, con un universo de entre 22.000 y 40.000 unidades operando bajo la modalidad temporaria si se consideran todos los canales de comercialización.
Impacto
La elección entre el modelo tradicional y el temporario impacta directamente en la estrategia financiera del inversor y en la disponibilidad de vivienda para los residentes permanentes. El alquiler tradicional ofrece una previsibilidad de flujo de fondos que resulta atractiva para quienes buscan una renta pasiva sin involucramiento directo en la gestión. En cambio, el modelo temporario exige una estructura de servicios que incluye limpieza, mantenimiento constante, reposición de equipamiento y una gestión comercial activa. Estos costos operativos, sumados a las comisiones de las plataformas, pueden reducir la brecha de rentabilidad real frente al alquiler convencional, especialmente en periodos de baja estacionalidad turística.
Para el mercado habitacional de CABA, la migración de unidades desde el sector temporario hacia el tradicional ha aliviado parcialmente la presión sobre los precios de entrada, aunque los valores se mantienen en niveles elevados respecto al poder adquisitivo promedio. La competencia entre ambos modelos también ha elevado el estándar de calidad exigido; hoy, un departamento destinado al alquiler tradicional debe competir en estado y prestaciones con unidades que antes estaban en el circuito turístico. Los analistas del sector coinciden en que la ubicación sigue siendo el factor determinante: mientras que en barrios como Palermo o Recoleta el temporario sigue siendo altamente competitivo, en zonas residenciales menos turísticas el modelo tradicional se consolida como la opción más eficiente y segura para el propietario.
Hacia el cierre del año, la tendencia indica una consolidación del mercado tradicional siempre que se mantenga la estabilidad en las condiciones de contratación vigentes. La tensión pendiente radica en la evolución del turismo receptivo y el tipo de cambio, factores que podrían volver a inclinar la balanza hacia el segmento temporario si la brecha de rentabilidad se ensancha por encima de los tres puntos porcentuales. Por el momento, la seguridad de una ocupación plena en el contrato a largo plazo parece compensar la mayor ganancia potencial del modelo Airbnb para el inversor promedio en la Capital Federal.
