La organización Inquilinos Agrupados denunció que el 60% de los contratos de alquiler en el Área Metropolitana de Buenos Aires se realizan fuera de los marcos legales vigentes, tras la desregulación del mercado inmobiliario nacional.
El escenario actual del mercado de vivienda en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) y el Gran Buenos Aires (GBA) presenta una dispersión de precios sin precedentes que afecta directamente el poder adquisitivo de las familias. Según datos analizados por referentes del sector, entre noviembre de 2023 y abril de 2026, los valores de las locaciones en territorio porteño registraron un incremento del 195% de acuerdo con relevamientos de la plataforma Zonaprop, mientras que el Instituto de Estadísticas y Censos de la Ciudad (IDECBA) situó esa suba en un 204%. Sin embargo, la cifra más alarmante se localiza en la región del Gran Buenos Aires, donde el aumento alcanzó un 657%, una cifra que casi duplica la inflación acumulada del 355% registrada en el mismo período. Gervasio Muñoz, referente de Inquilinos Agrupados, sostuvo que la ausencia de un marco regulatorio sólido permitió que el mercado imponga condiciones discrecionales que vulneran el acceso a la vivienda, contradiciendo la teoría de que una mayor oferta por desregulación derivaría en una baja de precios real para el locatario.
La brecha entre los diferentes índices de medición responde a la metodología aplicada: mientras algunos indicadores privados se basan en los precios de publicación en portales, las estadísticas oficiales intentan capturar lo que efectivamente abonan los inquilinos en contratos ya firmados. Fernando Álvarez de Celis, director de la consultora Tejido Urbano, señaló que la informalidad se ha convertido en la norma del mercado, con una migración masiva hacia contratos de corta duración o acuerdos de palabra que no ofrecen garantías jurídicas. Desde el sector inmobiliario y organismos de control porteños admiten que la presión financiera sobre los jóvenes y las familias de clase media ha derivado en situaciones críticas, como el alquiler de camas en habitaciones compartidas dentro de la Capital Federal, una modalidad que ha ganado terreno ante la imposibilidad de afrontar los costos de un departamento monoambiente. Esta situación se ve agravada por el incumplimiento de normativas locales, como la ley de 2017 que establece que las comisiones inmobiliarias en CABA deben ser costeadas por los propietarios, una regla que, según denuncian las asociaciones de inquilinos, se ignora sistemáticamente en la práctica comercial diaria.
Contexto
La crisis habitacional en la región metropolitana no responde únicamente a variables macroeconómicas, sino también a cambios sociodemográficos y estructurales en el uso del suelo urbano. En la última década, se ha observado un fenómeno de sobreconstrucción que no se traduce en mayor disponibilidad para el alquiler tradicional: en la Ciudad de Buenos Aires existen actualmente 230.000 viviendas más que hogares censados. No obstante, aproximadamente el 10% de estas unidades permanecen vacías, mientras que una porción significativa se ha volcado al mercado de alquileres temporarios a través de plataformas como Airbnb o se mantienen como reserva de valor en dólares. A este panorama se suma el factor de la demanda creciente por cambios en la estructura familiar; Álvarez de Celis explicó que el incremento en la tasa de divorcios y separaciones multiplica la necesidad de unidades habitacionales, ya que donde antes residía un núcleo familiar, ahora se requieren dos viviendas independientes, tensionando aún más un stock que se encuentra mayoritariamente dolarizado o fuera del circuito de alquiler permanente.
Históricamente, la relación entre salarios y alquileres en Argentina ha mantenido una tensión constante, pero la derogación de la Ley de Alquileres marcó un punto de inflexión en la dinámica de ajustes. Durante la vigencia de la normativa anterior, los precios tendían a viajar por debajo de la inflación y de la evolución salarial debido a los mecanismos de indexación anual o semestral obligatorios. Con la liberalización de los contratos, los plazos de ajuste se redujeron en muchos casos a tres meses, utilizando índices que no siempre reflejan la capacidad de pago de los trabajadores. Fuentes del Ministerio de Economía y operadores del mercado inmobiliario coinciden en que la falta de crédito hipotecario de largo plazo condena a gran parte de la población a ser “inquilinos permanentes”. Se estima que una persona que no logra acceder a la propiedad propia termina pagando el equivalente al valor de dos o tres departamentos a lo largo de su vida activa, solo en concepto de renta, sin generar capitalización alguna.
Impacto
El impacto de esta dinámica es multidimensional y afecta la cohesión social de los centros urbanos. La principal consecuencia es el desplazamiento de los sectores medios hacia la periferia, lo que aumenta los costos de transporte y deteriora la calidad de vida. La informalidad denunciada por Inquilinos Agrupados implica que seis de cada diez inquilinos carecen de protección ante desalojos arbitrarios o aumentos unilaterales, quedando a merced de la voluntad del locador. Además, la presión sobre los ingresos es tal que el porcentaje del salario destinado al alquiler ha pasado de representar un promedio histórico del 25% a superar, en muchos casos, el 50% del ingreso total del hogar. Esto genera un efecto recesivo en el consumo interno, ya que las familias deben recortar gastos en otras áreas de la economía para garantizar el techo, profundizando la parálisis en sectores como el comercio minorista y los servicios.
Desde el punto de vista institucional, la falta de regulación efectiva erosiona la autoridad de las leyes locales y nacionales. El hecho de que las inmobiliarias continúen cobrando comisiones a los inquilinos en jurisdicciones donde está prohibido demuestra una debilidad en los mecanismos de control estatal y una asimetría de poder donde el eslabón más débil no tiene capacidad de reclamo por temor a perder la vivienda. Para los especialistas de Tejido Urbano, si no se implementan políticas que incentiven la salida de las viviendas vacías al mercado o que regulen el alquiler temporario, la brecha entre la oferta real y la demanda habitacional seguirá ampliándose, consolidando un modelo de ciudad excluyente donde el acceso a la vivienda deja de ser un derecho para convertirse en un bien de lujo inaccesible para los trabajadores asalariados.
El próximo paso en esta disputa se dará en el ámbito legislativo y judicial, donde las organizaciones de inquilinos planean presentar nuevos relevamientos para exigir la restitución de marcos regulatorios que limiten los aumentos por encima de la inflación. Mientras tanto, el mercado espera las cifras del próximo trimestre para evaluar si la oferta de departamentos en alquiler tradicional muestra signos de recuperación o si la tendencia hacia la informalidad y los contratos en moneda extranjera se vuelve irreversible. La tensión entre la rentabilidad pretendida por los propietarios y la capacidad de pago real de los inquilinos definirá el mapa social de la Ciudad de Buenos Aires en los próximos años, en un escenario donde la intervención del Estado sigue siendo el principal punto de discordia entre los actores involucrados.
